“现在攒点钱就想提前还房贷，都上瘾了!”北京居民胡添2022年购房，重定价日是每年1月1日。胡添告诉记者，尽管这些年房贷利率随着LPR变动有所下调，但目前他的房贷利率仍在4%以上。
“存款利率一直在降，市面上很难找到利率在3%以上的存款产品。今年以来，我买的银行理财产品综合收益率不到3%。”胡添说，如今每快攒到10万元，就会向银行预约提前还款事宜，这样能省出不少利息，“也算是一种理财方式”。
当前，金融资产收益率整体下行，在资产荒背景下，不少居民将手里的流动资金用于提前还房贷。据中金公司研报测算，当前按揭贷款早偿率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭贷款的空间。然而，这绝非是银行愿意看到的。
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提前还贷成理财方式
在互联网大厂工作的小敏同样由于找不到收益率较高的投资项目，在一年内多次提前还房贷。“不知道该去买什么理财产品，不如先把贷款还完，无债一身轻。”小敏说。
胡添与小敏是眼下部分购房者的缩影。“提前还房贷有必要吗”“提前还房贷怎样最划算”“提前还房贷的最佳时间”……在社交平台上，一些提前还房贷的经验贴浏览量超千万次，有购房者表示，哪怕手里只有五千元或一两万元，也会选择提前还房贷。
某银行北京分行零售业务负责人告诉记者，自2023年以来，该行个人住房贷款提前还款额超600亿元，占房贷总还款量80%以上，其中2023年度、2024年上半年房贷提前还款金额分别为380亿元、220亿元。“按揭客户的提前还款金额占房贷总还款金额比例持续扩大，能够感受到借款人的提前还款意愿愈发强烈。”
近年来，金融资产收益率整体下行，缺乏可投资的高收益资产，市场风险偏好也普遍下降。在此背景下，居民存在将资金从低收益资产抽出，用于提前还房贷的动力，本质上是居民追求安全资产意愿的体现。
上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛表示，当前市场上主要投资标的表现不佳，多数投资标的收益率在3%甚至2%以下，无法覆盖房贷利息，因而居民通过提前还房贷来优化自身资产配置。国泰君安研报认为，2023年10月以来，存款利率几番调降、长期限大额存单停售等事件加剧了资产荒，进而促进了新一轮提前还贷潮升温。
存量房贷利率调降空间几许
让购房者热衷提前还款的根本原因还是存量房贷与新发放房贷利率的差。据天风证券首席宏观分析师宋雪涛测算，当前存量房贷平均利率在4.21%左右，2024年二季度新发放房贷利率为3.45%左右，两者差值在70个基点左右。其中，35个基点是“临时利差”(今年5年期以上LPR累计降息35个基点)，2025年初部分存量房贷客户迎来重定价日，该部分利差将会消除，剩余40多个基点则为“加点利差”，是存量房贷利率后续最大的调降空间。
某股份行房贷业务负责人李一鸣告诉记者，对于银行而言，调降存量房贷利率并非易事。“随着实体融资需求延续偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击负债端成本下行空间，年内5年期以上LPR经历两轮下调，给资产端收益率带来一定下行压力。银行净息差整体回稳压力不小，若存量房贷利率再降，这股压力会更大。”李一鸣说。
中金公司研报显示，若是全部存量按揭贷款利率均下调至新发放利率水平，存量按揭贷款利率平均下调约60个基点，将减少借款人每年2400亿元利息支出。在此假设下，存量按揭贷款利率下调会影响银行净息差7个基点。
业内人士表示，存量房贷利率调降可直接减少房贷客户利息支出，增加了居民可支配收入，利息节约或对居民消费形成提振。然而，调降存量房贷利率政策落实前，新增个人住房贷款利率下降会引发居民进行贷款置换，导致提前还款量增加。
某银行零售业务人士告诉记者，随着国家对小微企业支持力度加大，经营贷、消费贷利率持续走低，一些违规贷款中介以利率低、期限长、放款快为由，诱导消费者将存量房贷置换为消费贷、经营贷，从而谋取高额中介服务费、过桥资金费，这令借款人陷入违规转贷的风险之中。
平衡借贷双方利益
记者调研发现，新一轮提前还贷潮的涌现正在对银行的盈利水平带来冲击。其中，贷款总量中按揭贷款占比更高的国有大行受影响程度更大。从已披露的2024年半年报来看，除邮储银行外，其余五家国有大行2024年上半年个人住房贷款金额均较2023年底有所下降。
截至2024年上半年末，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有大行个人住房贷款金额合计25.49万亿元，较2023年底减少逾3200亿元。其中，工商银行、农业银行均较2023年底减少超千亿元。
某国有行浙江地区分行负责人告诉记者，居民提前还贷使得银行无法弥补贷款评估、贷前调查等成本投入。同时，银行在处理客户集中提前还贷以及由此引发的投诉时，可能需要投入额外的人力、物力进行记录、报告、审核和处理，从而增加银行的运营成本。此外，在贷款需求动力不足时，借款人集中提前还款会让银行面临重新寻找优质贷款客户的压力。“最重要的影响肯定是利息收入减少，利息收入是银行通过按揭贷款获取的主要利润来源。”
任涛认为，个人按揭贷款作为银行的优质资产，客户提前还贷可能会导致银行失去优质客户，在消费贷与经营贷业务内卷加剧的当前，对于银行零售业务的冲击更加值得关注。此外，购房者提前还贷需要与银行进行协商明确重组条件，如果处理不善，可能还会引起金融消费者权益受损等问题。
主动沟通强于设置障碍
某股份行江苏地区某支行行长王燕向记者表示，实践中为平衡借贷双方权益，一方面，银行通过丰富完善还款方式，保障借款人提前还贷权利;另一方面，鉴于提前还贷可能增加银行的成本费用，减少预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，在个人住房贷款合同中将提前还贷约定为违约，会在合同中表明提前还款的违约金。
“虽说各家银行已经在贷款合同里预设了提前还贷的违约责任条款，但在互联网时代，各家银行贷款业务办理条件已经透明化。迫于业务竞争压力，以及维护客户需求，在具体业务办理时，只要客户与客户经理沟通好，各家银行基本不会收取这项违约金。我行对提前还款金额没有门槛，但对时间有要求，需要提前1个月申请。”王燕说。
对于银行该如何看待提前还款这一市场化现象并积极应对，任涛认为，银行应主动与购房者沟通协调，区分购房者提前还贷类型，对通过自有资金等进行还款的优质客户给予适当支持。此外，银行应积极拓展对于优质资产的新增贷款投放，合理设定不同零售资产的投放结构，减小提前还房贷带来的影响。
为缓解提前还贷潮给银行带来的运营成本增加等问题，化解银行顾虑，某国有行人士建议，监管机构应支持鼓励商业银行创新设计再贷款和再按揭产品，创新设计房贷计息方式，并充分利用金融衍生品等工具，强化资产负债管理，有效化解客户对贷款利息下降的需求与商业银行稳定利润诉求之间的矛盾，在市场竞争中提升服务能力和创新能力。
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