买房子通过中介看房

(资料图)

能找房东私下交易吗？

违法吗？

今天跟通法君一起聊聊“跳单”！

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什么是“跳单”？

“跳单”又称“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，而甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。

房屋买卖或租赁中之所以容易发生“跳单”，主要是因为委托人经济利益的驱使、中介市场不够规范、委托人与中介人之间的矛盾等多方面的因素。

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“跳单”合法吗？

《民法典》第965条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介机构服务后，利用中介机构提供的交易机会或中介服务，绕过中介机构直接订立合同的，应当向中介机构支付报酬。该条作为《民法典》新增的条文，明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。

另外，即使中介合同中没有约定“跳单”行为属于违约行为，委托人利用其提供的独家资源或服务绕过中介机构进行交易，中介人仍可根据上述规定向委托人主张权利。

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“跳单”如何认定？

1.委托人接受了中介人的服务

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。

这里需要特别注意的是，中介合同与委托合同、行纪合同有很多相似之处，准确判断委托人与中介人签订的合同是否属于中介合同，至关重要。不能仅仅依据合同名称来判断，而应当看合同约定的权利义务。比如，对于二手房买卖中介合同，有的称为房地产求购确认书，有的称为二手房买卖服务合同，有的称为委托看房书，有的称为看房协议书。不论名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于中介合同，都应当按照《民法典》中关于中介合同的相关法律规定认定和处理。

2.委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务

按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。

实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。比如二手房买卖中介合同中，卖方为了提高售价或者尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某家中介公司独家代理。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竞是利用了哪家中介公司提供的服务。

3.委托人绕开中介人直接订立合同

委托人绕开中介人直接订立合同，有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

法官提醒

《民法典》颁布并实施后

将违背契约精神的“跳单”行为

上升到法律层面进行严格限制

明确禁止“跳单”行为

“跳单”看似省钱，

实则会增加交易风险

委托人将为其违反诚信信用的行为

承担不利的法律后果

来源：通州法院 邓建华

编辑：谢 洲

审核：顾建兵

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